【貸主の交代】新しく賃貸借契約書の書き換えは必要か？

借りている建物のオーナーが、建物を別の人に売却して、オーナーが変わることがあります。

 

 

この場合に、新しいオーナーから賃貸借契約書の書き換えを求められることがあります。

 

 

新しいオーナーとの間で契約書を作り直す場合は、気をつけなければいけない落とし穴があります。

 

 

 

 

（次々と新しいビルができる渋谷の街）

 

＜毎日更新５９６日目＞

貸主が交代して契約書の書き換えを求められた

今回も、先日実際に受けたご相談を題材に書いてみたいと思います。

（守秘義務がありますので、ご相談内容は大幅に変えています）

 

 

 

 

 

 

 

 

新しい契約書に調印する場合の思わぬ落とし穴

建物の賃貸借契約において、建物の所有者（貸主）が建物を別の人に売却し、その建物の所有者（貸主）が変わることがあります。

 

 

この場合、建物の賃貸借契約は、新しい貸主にそのまま引き継がれます。

 

 

すなわち、建物を買った新所有者が、建物の貸主としての地位（権利義務）も当然に引き継ぐことになります。

 

 

ですから、借主としての権利には特に変更はなく、従前の賃貸借契約どおりにその建物を利用し続けることができます。

 

 

従来の契約がそのまま引き継がれるので、法的には特に貸主が変わったからといって、契約書を作り直さなければならない、ということはありません。

 

 

借主としては、従来どおり家賃を支払っていれば、その建物を使い続けることができます。

 

 

ただ、貸主という当事者が変わっているので、その段階で契約書を新しく作り直したい、という要望が出てくることもあります。

 

 

通常は、新しい貸主から契約書のドラフトが示されて、ここに調印してほしいと言ってきます。

 

 

この場合に注意しなければならないことがあります。

 

 

それは、新しい貸主が持ってくる契約書が、従前の契約書と比較して内容を変えられていることがあります。

 

 

特に、借主にとって不利な条項を新たに入れられていることがありますので、注意が必要です。

 

 

たとえば、旧貸主との間の契約書では、賃貸借の期間が満了して、契約を更新するという際に、特に更新料についての定めが入っていなかった。

 

 

この場合は、契約更新に際しても、借主は特に更新料を支払う必要はありません。

 

 

ところが、貸主が交代して、新しい貸主が作った契約書には、しれっと更新料を支払う条項が入れられていることがあります。

 

 

借主が中身をよくチェックしないで調印してしまった場合、更新料の支払いについて合意してしまったことになります。

 

 

そうなると、いくら

と言っても後の祭りです。

 

 

確かに、悪質な貸主ではありますが、借主も新しい契約書に調印してしまっているのですから、文句が言えなくなってしまいます。

 

 

ですから、新しい契約書は内容をきちんと確認して、もし借主に不利に変えられてしまっている部分があったら、新しい貸主に対して訂正を求めるべきです。

 

 

そして、もし貸主が訂正に応じない場合は、無理して調印に応じないことです。

 

 

先ほど述べたとおり、貸主が交代しても、新しい契約書を作ることは別に法的な義務ではないからです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

まとめ

というわけで、

今日のポイントは

 

ということです。

 

 

こういうことがありますので、新しい契約書を示された時は、安易に調印しないで内容をよく確認するようにしてください。

 

 

できれば、冒頭のご相談事例のように、専門家のリーガルチェックを受けるように依頼したほうが安全でしょうね。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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