【契約成立はいつ？】相手方が契約書に署名した後、こちらの署名前にキャンセルしてきた場合

契約がいつ成立したのか？

 

 

契約とは、法的な約束で、成立した以上は当事者間に一定の拘束力が生じます。

 

 

ところが、場合によっては、いつ契約が成立したのか、判定が難しい場面もあります。

 

 

 

（話し合いは「成立」しない？＠静岡市）

 

＜毎日更新６０３日目＞

Yahoo知恵袋での質問

今日はブログで書くネタをどうしようかな〜と、なんとなく「Yahoo知恵袋」をながめていたら、次のような質問がありました。

 

 

ある不動産の売買契約で、不動産の売主さんからの質問。

 

 

話が整って、１２月２４日に仲介業者から

そして、翌日、仲介業者から売主さんのところに契約書が届きました。

 

 

契約書は、確かに買主の署名・捺印があり、契約書の日付欄も、買主が署名した１２月２４日付と書かれていました。

 

 

なお、この売買契約では、買主から手付金が支払うことになっており、契約が成立した後でも、買主は支払った手付金を放棄することで、また売主は買主から支払われた手付金の倍額を支払うことで解除できる、とされていました。

 

 

そこで売主さんが契約書に署名・捺印しようとしたところ、また不動産仲介業者から連絡が。

いやいや、確かに売主はまだ契約書に署名はしていませんけど、買主の署名・押印はしっかりあり、日付も買主が署名した１２月２４日と書かれています。

 

 

売主としては、すでに契約は成立しているはずなので、買主がキャンセルすると言うなら、手付金を支払うべきだと主張しています。

 

 

このような事案で、果たして不動産の売買契約は成立しているのでしょうか？

 

 

 

 

 

 

 

契約はいつ成立するのか？

このように、契約がいつ成立したのかよくわからない、というケースが時々生じます。

 

 

特に、買主と売主の間で契約書を郵送でやり取りしていて、双方の署名・押印にタイムラグが生じるようなケースは尚更です。

 

 

この点、民法522条は、契約の成立に関して次のように定めています。

 

 

法律の条文なのでちょっと固い表現ですが、大切なことは、契約が成立するためには、原則として書面、すなわち契約書の作成は必要ではない、ということなのです。

 

 

契約はあくまで、申し込みの意思表示と、それを承諾する意思表示が合致することによって成立します。

 

 

つまり、契約は口頭、すなわち口約束でも成立する、ということなのです。

 

 

それでは、冒頭のYahoo知恵袋の事例は、どのように考えたら良いのでしょうか？

 

 

この点、すでに不動産の仲介業者が間に入って契約書が作成され、そこに買主が署名・押印して売主に対して送っています。

 

 

ですから、大前提として売主と買主との間で、特定の不動産の売買を行うという意思が合致していたと考えられます。

 

 

常識的に考えて、売主が承諾していないにも関わらず、仲介業者が買主の署名・押印のある契約書を売主に送るとは考えられないからです。

 

 

ですから、冒頭の事例では、たとえ売主がまだ契約書に署名・押印していなかったとしても、遅くとも買主が契約書に署名・押印した１２月２４日には契約が成立していた、と考えられます。

 

 

この点、今回の契約では、契約の成立時に買主は売主に手付金を支払うことになっています。

 

 

そして、買主がいったん成立した契約を後になって解約するためには、支払った手付金を放棄することが必要となります。

 

 

このように、手付金というのは、成立した契約をキャンセルした方に対する、一種のペナルティーなわけです。

 

 

ですから、冒頭の事例においても、いったん契約が成立している以上、買主としては、契約を解約するためには、ペナルティーとしての手付金を支払わなければならない、という結論になります。

 

 

このように、契約というのは法的な約束を意味しますので、もしそれを破った場合には、それなりのペナルティーが発生します。

 

 

ですから、いったいいつ、どの時点で契約が成立したのか、を確定する作業が重要になってくるわけです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

まとめ

というわけで、

今日のポイントは

 

ということです。

 

 

ただ、口約束でどんなやり取りがなされたのか、厳密には証拠が残っていない場合があり得ます。

 

 

その場合には、通常契約を結ぶプロセスで、メールやSNSでのやり取りなどもなされることもあります。

 

 

そうしたテキストでのやり取りなども、場合によっては契約の成立を裏付ける証拠になり得るので、重要です。

 

 

 

 

 

 

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