「裁判しないで解決」する建設業・不動産業を多く扱う
渋谷の弁護士吉田悌一郎

【オフィスの賃貸契約更新と家賃値上げがセット?】それは間違いです!

不動産賃貸

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賃貸借契約は、

契約が更新されるのが

原則です。

 

 

また、

家賃の値上げは、

大家の一方的な都合で

できることではありません。

 

 

契約を更新する代わりに、

家賃を値上げしろなどという提案に、

安易に応じないことが大切です。

 

 

 

(今日の「棒人間」 家賃の値上げに押しつぶされる?)

 

<毎日更新755日目>

賃貸借契約の更新と家賃値上げがセット?

御社のオフィスの賃貸借契約を更新するにあたって、1つ条件があります。
更新後は、家賃の値上げをお願いします。

大手の不動産仲介会社の担当者が、

こんなことを言ってくることが

あります。

 

 

家賃値上げか〜
キツイな〜
でも、賃貸借契約は更新してもらわないといけないし・・・。

こんな風に悩まれる方がいます。

 

 

大手の不動産会社の言うことだし、

まさか法律的に間違ったことは

言わないはず。

 

 

だとすれば、

今回は家賃値上げは仕方がないか、

などと思ってしまいます。

 

 

しかし、

だまされてはいけません。

 

 

法律的には、

賃貸借契約の更新と、

家賃の値上げはまったく別問題。

 

 

家賃の値上げを

契約更新の条件にする、

というのは本来ちょっと

違う話なのです。

 

 

賃貸借では契約の更新が原則

定期借家を除く、

普通の建物の賃貸借契約では、

期間の定めがあっても、

基本的には契約が更新

されることが原則になります。

 

 

これは、

借地借家法という法律によって、

借主の側が手厚く

保護されているからです。

 

 

すなわち、

大家(賃貸人)の側から

契約更新を拒絶するためには、

「正当事由」といって、

それなりの理由がなければ

いけません。

 

 

この「正当事由」というのは、

たとえば、

大家さんが他に住むところがなく、

貸している建物を返してもらって

そこに住む必要性が

高いような場合です。

 

 

逆に言えば、

このくらいのレベルの

必要性がない限り、

大家さんの更新拒絶について

「正当事由」があるとは

認められません。

 

 

このような借主の保護がないと、

たとえば、

建物を借りてそこをオフィスにして

ビジネスをしているような場合、

賃貸借契約が更新されるか

どうかわからない、

」という不安定な状態に

なってしまいます。

 

 

こうしたことにならないように、

借地借家法で借主が

保護されている、

というわけです。

 

 

ですから、

通常の建物賃貸借契約の場合、

よほどの事情がない限り、

契約は更新されるものと

考えて良いでしょう。

 

 

 

 

 

家賃の値上げは大家の一方的な都合ではできない

他方で、

家賃の値上げについても、

借地借家法で規制があり、

大家の一方的な都合による

値上げはできません。

 

 

すなわち、

もし大家さんが、

貸している物件について、

家賃の値上げをしたいと考えた場合、

次ような手続きが必要です。

 

 

大家さんが、

家賃の増額請求ができる場合について、

借地借家法という法律で、

次のように定めています。

 

 

土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったとき

 

ですから、まず、

こうした状況がなければ、

家賃の増額の請求はできない

ことになります。

 

 

では、逆に、

大家さんがこうした近隣の物件と

比較して、家賃が不相当になった

と判断した場合は、

一方的に値上げができて

しまうのでしょうか?

 

 

この点、

借地借家法の建て付けは、

あくまで家賃の増額については、

貸主と借主という当事者間の協議、

つまり話し合いによって決める

ことを前提にしています。

 

 

ですから、

仮に大家(貸主)が家賃の増額を

求めたとしても、

借主がそれに「No」と言った場合には、

一方的に値上げをすることは

できないのです。

 

 

そういう場合、

大家としては、

当事者間で協議しても家賃の増額の

合意ができないときは、

家賃の増額を求める調停なり

裁判なりを起こす必要があります。

 

 

その中で、

大家(貸主)は、

現在の家賃が近隣の物件等の相場と

比較して不相当である、

ということ等を客観的に証明する

必要があります。

 

 

そんなわけで、

大家(貸主)としては、

家賃の値上げをしたいと思えば、

借主と話し合って合意するか、

合意できなければ、

調停や裁判といった手続きを

経る必要があるわけです。

 

 

しかも、

調停や裁判では、

現在の家賃が不相当であることを

証明しなければならない。

 

 

そんなわけで、

法律的にいうと、

大家さんが現在の家賃の

値上げを求めることは、

かなりハードルが高い

ことが多いのです。

 

 

つまり、

結論的に言えば、

賃貸借契約の更新拒絶も、

家賃の値上げも、

どちらも大家側にとっては

非常にハードルが高いこと

なんです。

 

 

ですから、

契約を更新してあげるから、その代わり値上げして!

などという要求は、

本来とんでもない話です。

 

 

まして、

大手の不動産仲介会社が

こんなことをいうのは、

コンプライアンスの面からも、

非常に問題だと言わざるを

得ません。

 

 

みなさん、

だまされないように

注意が必要ですよ!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

最新動画 

今回は、何度注意しても直らない社員、社員の能力不足を理由とする解雇はできるか、というテーマでお話しています。

 

 

 

 

 

 

 

 

活動ダイジェスト

昨日は、午前中はキャンブ場からの撤収作業。
近くのラーメン屋でお昼を食べてから車で帰宅。
早い時間だったためか、道がすいていて、非常にスムーズに帰れました。

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名前吉田 悌一郎
住まい東京都

Profile

中小零細企業の顧問契約をメインの仕事としています。

中小零細企業が法的トラブルに巻き込まれるのを未然に防止すること、 そして、 情報発信を通じて弁護士の敷居を下げ、中小零細企業にもっと弁護士を利用していただくことを使命として活動しています。

【私のミッション】
中小零細企業の味方であり、中小零細企業のトラブルを「裁判しないで解決すること」をミッションにしています。

中小零細企業のトラブルが、「裁判沙汰」にまで発展すると、経営者の方にかかる時間的・経済的負担が大きく、エネルギーを消耗します。

私は、中小零細企業のトラブルをできる限り未然に防止する、万が一トラブルになっても、それをできるだけ小さいうちに「解決」することで、経営者の方の余計な負担をなくし、本業にエネルギーを傾けていただきたいと考えています。

また、中小零細企業の「お困りごと」に関しては、法律問題という弁護士の職域を超えて、経営コンサルタント(キャッシュフローコーチ)として、経営相談や金融機関融資の支援などを通じて、日本経済を支える中小企業の「お困りごと」全般のお手伝いをすることにも力をいれています。

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