【建物賃貸借の原状回復義務】借主にどこまで負担させられるのか？

賃貸借契約が終了して、

借主が建物を明け渡す際には、

借りた建物を原状に復して返す

という原状回復義務が発生します。

 

 

借主がどこまでの

原状回復義務を負うのか、

これは実際によく争いに

なるポイントです。

 

 

 

（観覧車の撤去作業　これも「原状回復」？＠お台場）

 

＜毎日更新６１８日目＞

賃貸建物退去時の借主の原状回復義務

先日、

不動産の賃貸業を営む

会社の社長から

ご相談を受けました。

（守秘義務があるため、

ご相談内容は大幅に変えています）

 

 

 

通常の損耗の補修を借主に負担させられる場合

建物の賃貸借が終了して、

借主が貸主に建物を返す場合

（退去する場合）には、

借主は原状回復義務、

という義務を負います。

 

 

原状回復義務については、

民法621条で次のように定められています。

ですから、

基本的には、

借主は建物を借りた時の状態

（原状）に戻して貸主に返す

必要があるわけです。

 

 

ところが、

当然建物は使っていれば、

経年劣化で古くなっていきます。

 

 

長年使っていれば、

壁紙や床のカーペットが

汚れたり、

エアコンが汚れたり、

畳や襖が汚れたりとか、

いろいろあるわけです。

 

 

これらがすべて借主が

負担する原状回復義務の

範囲に含まれるのかどうかは、

裁判でも長い間争われてきました。

 

 

貸主が、

ハウスクリーニングと称して、

壁紙や畳などをすべて

新品に入れ替えてしまって、

その費用を借主に請求したり、

敷金から差し引いたり

する事例が相次ぎ、

問題となってきました。

 

 

そこで、

最近民法が改正されて、

上記のような経年劣化による

損傷や汚れなどは

借主の負担ではないことが

法律上明記されました。

 

 

すなわち、

上記で引用した民法621条

のかっこ書き（赤字の部分）には、

こう書かれています。

これを通常損耗（つうじょうそんもう）

と言ったりしますが、

通常損耗は原則として

借主の原状回復義務から

除かれることが明記されたわけです。

 

 

ただし、

貸主と借主との間で、

賃貸借契約の中で、

こうした通常損耗も

借主の負担とすることを

合意した場合には、

一定の要件のもとで

こうした合意も有効

であるとされています。

 

 

こうした合意のことを、

と言ったりします。

 

 

ただし、

裁判例で、

この通常損耗補修特約が

有効になるためには、

次の要件が必要だとされています。

 

 

すなわち、

とされています。

 

 

これは、

例えば、

契約書で単に

などという記載がある

だけではダメだ、

ということを意味します。

 

 

借主のなすべき具体的な義務

の内容が書かれていない場合は、

通常損耗補修特約の効力が

認められない、

ということになるわけです。

 

 

そこで、

契約書に通常損耗補修特約を

定める場合には、

たとえば、

などと、

具体的に記載しておく

ことが必要です。

 

 

 

 

 

 

まとめ

というわけで、

今日のポイントは

 

ということです。

 

 

建物賃貸借が終了する場面で、

借主が建物を退去する際に、

この原状回復義務はよく問題になり、

トラブルが起きやすい場面でもあります。

 

 

余計なトラブルを予防するためには、

やはりきちんとした不備のない

契約書を作っておくこと、

これが大切ですね。

 

 

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今回は、弁護士の仕事は社会貢献？社会貢献に利益を求めても良いのか？というテーマでお話しています。

 

 

 

 

 

 

 

 

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