【土地の売買】登記上の面積と、実測面積が違った場合

土地の売買にあたり、

実際に測った面積と、

登記上の面積（公簿面積）

が異なることがあります。

 

 

そんなとき、

売買契約をめぐる

トラブルを予防するには、

どうしたら良い

のでしょうか？

 

（今日の「棒人間」　土地の測量は大事？？）

 

＜毎日更新９９４日目＞

契約後に測量したら、土地の面積が小さかった？？

不動産会社を営むA社長。

 

 

自社物件である

土地と建物を

あるお客さんに

販売しました。

 

 

契約書は作られて、

特に土地の売買価格は、

１平方メートル

あたりいくら、

という単位面積あたりの

価格で計算することに

なっていました。

 

 

そして、

不動産登記に記載

された土地の面積から、

代金額が算定されました。

 

 

売買契約は無事終了し、

A社長の会社はお客さんから

代金の支払いを受け、

不動産の名義変更も

なされました。

 

 

ところが、

しばらくして、

このお客さんからA社長の

ところにクレームが

入ります。

 

実測面積と登記上の面積が異なることは、よくある

土地の売買契約の場合、

その売買代金をいくら

とするか決めるに

あたっては、

その土地の1平方メートル

あたりいくらという形で、

 

 

単位面積あたりの

価格で計算する方法が

一般的です。

 

 

そこで、

土地の売買代金を

決めるにあたっては、

その土地の面積が

どのくらいあるのか、

ということが重要な要素と

なってきます。

 

 

そこで、

売買契約書の中にも、

土地の面積を記載する

ことになります。

 

 

この点、

土地の面積は、

その土地の登記を

見れば記載されています。

 

 

この登記上の面積のことを、

「公簿面積」と言います。

 

 

しかし、

上記のように、

売買契約の時点で

実際に土地を測量して

面積を測ってみると、

 

 

実際に測った面積が、

上記の公簿面積と異なる、

ということがよくあります。

 

 

実際に測った面積のことを、

「実測面積」と

言ったりします。

 

 

もし上記のA社長の会社のように、

公簿面積を契約書に記載して、

それに基づいて売買代金

を計算した場合、

 

 

実測面積がそれに

足りなければ、

A社長の会社は契約違反の

責任に問われる可能性が

出てきます。

 

 

具体的には、

「契約不適合責任」といって、

買主から代金減額請求や

損害賠償請求をされたり、

契約を解除されたりする

リスクがあります。

 

 

この、

公簿面積と実測面積は

異なることがある、

ということをわかっていないと、

買主との間で思わぬ

トラブルとなり、

最悪は「裁判沙汰」に

陥る危険があります。

 

 

この点、

私の弁護士としてのミッションは、

ということ。

 

 

「裁判沙汰」を避けるために、

このようなケースでは

どうしたら良いのでしょうか？

 

 

 

 

 

リスクヘッジとして、どのような契約書を作るか？

まず、

契約書を作成する段階で、

公簿面積を元に

代金を計算するか、

 

 

それとも実測面積を元に

代金を計算するか

ということをはっきり

決めておくことです。

 

 

理想的には、

やはり売買契約締結の段階で、

きちんとその土地の

測量をして実測面積を

はっきりさせておく

ことでしょう。

 

 

その上で、

実測面積を元に売買代金を

算定する場合には、

もし公簿面積が実測面積と

違ったとしても、

 

 

買主からの代金減額や

契約の解除は認めない、

という条項を契約書に

入れておくことです。

 

 

また、逆に、

上記のA社長の会社のように、

公簿面積を元に売買代金を

算定する場合もあります。

 

 

この場合も、

本当は契約時に

土地の測量を行って、

実測面積を出しておいた方が、

後々のトラブルの防止に

なるでしょう。

 

 

とは言え、

測量にもお金がかかりますし、

さまざまな事情で契約時に

土地の測量ができない

場合も少なくありません。

 

 

契約書ではっきりと、

登記上の面積（公簿面積）

でもって土地の売買代金を

算定すると定めておけば、

 

 

仮に後で実測面積が

それより少なかったとしても、

契約違反となる

わけではありません。

 

 

ただ、この場合も、

余計なトラブルを避けるために、

契約書に同じく買主からの

代金減額や解除は認めない

という条項をあらかじめ

契約書に入れておいた方が

万全ですね。

 

 

私の経験からしても、

土地の面積というものは、

わずかであってもトラブルに

なりやすい傾向にあります。

 

 

やはり有効に使える

土地が少ない日本では、

「土地」に対する思い入れは

強いものがあるかも

知れません。

 

 

トラブルや「裁判沙汰」を

避けるためにも、

不動産の売買契約の中身を

きちんと整えておきたい

ものです。

 

 

それでは、

また。

 

 

 

 

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