【契約不適合責任の免除】買った土地に大量のガラクタが埋まっていた？

事業者同士の取引で、

購入した土地に大量の

コンクリートのガラが

埋まっていた。

 

 

こんなとき、

売主に対してどんな

責任を追及できる

のでしょうか？

 

 

契約書で、

売主の契約不適合責任が

免除されている場合は

どうでしょうか？

（今日の「棒人間」　ガラクタが埋まった土地に呆然と立ち尽くす？？）

 

＜毎日更新１０２３日目＞

購入した土地に、大量のコンクリートのガラクタが埋まっていた

不動産業を営む

A社長からご相談を

受けました。

 

 

A社長の会社では、

土地の販売業者から

土地を購入して、

その土地に住宅を

建てて販売することを

目的としています。

 

契約不適合責任を免責する契約について

土地の買主が、

購入した土地に建物を

建てる目的で契約した

という場合、

 

 

売主としては、

建物を建てるのに

支障のない土地を

引き渡す義務を

負うことになります。

 

 

にもかかわらず、

売主が建物を建てるのに

支障のある土地を

買主に引き渡した場合、

 

 

売主は、

買主がそこに建物を

建てるという売買契約の

目的に適合しない土地を

引き渡したことになります。

 

 

この場合、

売主は一種の契約違反

をしたことになり、

買主に対して民法上の

「契約不適合責任」を

負うことになります。

 

 

具体的には、

買主は売主に対して、

不適合の度合いに応じて

代金の減額請求、

損害賠償請求、

あるいは契約の解除

ができます。

 

 

ただし、

時おり当事者間の契約で、

この売主の契約不適合責任を

免除する定めをする

ことがあります。

 

 

事業者同士の不動産取引で、

こうした売主の

「契約不適合責任」を

免除する定めをすることは、

原則として有効であると

されています。

 

 

したがって、

上記のA社長の会社も、

原則として土地の

売主に対して、

契約不適合責任の

追及はできないことに

なります。

 

 

しかし、

その場合でも、

売主が契約不適合の

原因となる事実

（上記の例で言えば、

地中にコンクリートのガラが

大量に埋まっている事実）

を知っていたか、

 

 

あるいは少し調査をすれば

簡単に判明したような場合、

すなわち売主に重過失が

あるような場合にまで、

売主の免責を認める

のは不公平です。

 

 

なぜなら、

そもそも契約不適合責任

の免責条項は、

売主にとって予期しない

事情が発覚して、

後で買主から責任追及される

というリスクを予防する

ためのものだからです。

 

 

よって、

そもそもその事実を

知っていたとか、

重過失によって

知らなかった売主まで

保護する必要はないと

考えられます。

 

 

そこで、

売主がそのことを

知っていたか、

重過失によって

知らなかった場合には、

契約不適合責任の

免責条項を無効と判断した

裁判例があります。

 

 

 

 

 

 

契約の「目的」をきちんと明示しておく必要性

さて、

重要なのは、

ここでも契約書を

きちんと定めておくこと、

 

 

しかも、

契約の目的も

しっかりと明示

しておくことです。

 

 

というのは、

仮に購入した土地の

地中から大量のコンクリートの

ガラが出てきたからといって、

必ず売主の契約不適合責任を

追及できるとは

限らないのです。

 

 

もし、

買主が購入した土地に

建物を建てて販売する、

という契約の目的が

はっきりしていなければ、

 

 

そもそもコンクリートが

埋まっている土地

だからといって、

契約に不適合な土地

だとは限らないからです。

 

 

実際に、

資材置き場などにする

目的で購入する

場合などには、

地中に何が埋まって

いるかはあまり重要な

問題にならないことが

あります。

 

 

ですから、

冒頭の例のようなケースで、

万が一のときに買主が

売主の契約不適合責任を

追及できるためには、

 

 

やはり契約の目的

というものを契約書に

きちんと明示しておく

ことです。

 

 

契約書に、

買主が購入した土地に

建物を建てて販売するという

目的がしっかりと

明示されていれば、

 

 

もし地中にコンクリートの

ガラが大量に

埋まった土地では、

その契約目的に適合

しないことが明らかに

わかります。

 

 

売主としても、

そのような土地を買主に

提供しないようにする

注意が求められますし、

上記の「重過失」の認定も

しやすくなります。

 

 

そんなわけで、

冒頭の事例から、

やはり契約書を整備

しておくことの重要性が

わかります。

 

 

A社長の立場に立ってみると、

まず事前に売主の

契約不適合責任の免責条項を

見逃していたのが大問題です。

 

 

また、

そもそも契約書に契約目的が

きちんと明示されて

いるかどうかも、

後々重要になってきます。

 

 

したがって、

やはり土地の売買契約

のような重要な契約書は、

事前に弁護士による

リーガルチェックを

受けた方がよいでしょう。

 

 

実際の取引社会には、

「落とし穴」がいろいろと

あるものです。

 

 

気をつけたいですね。

 

 

それでは、

また。

 

 

 

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