【定期借家】店舗建物の賃貸、普通借家と定期借家はどう違うのか？

最近、都心を中心に

「定期借家」の形で店舗を出す

ケースが増えています。

 

 

この「定期借家」とは

普通の建物賃貸借（普通借家）と

どう違うのでしょうか？

 

 

（今日の「棒人間」　返してれない？）

 

＜毎日更新1126日目＞

とりあえず「定期借家」で借りる？

相変わらず

都心を中心に

地価が高騰しているようです。

 

 

物件を借りて店舗を出したい

という場合

 

 

最近「定期借家」の形で物件を

借りるケースが増えています。

 

 

「定期借家」というのは

借地借家法で定められた

定期建物賃貸借契約のこと。

 

 

この「定期借家」では

2年とか3年とか契約の

期間が決まっていて

 

 

この期間の満了によって契約が終了し

更新がないものとする契約のことです。

 

 

もちろん

大家さんの同意があれば更新も可能ですが

 

 

同意が得られなければ

借り手としては契約期間の満了によって

建物から出ていかなければなりません。

 

 

このように

ある種借り手にとってリスク

のある「定期借家」が

 

 

今なぜ増えているのでしょうか？

 

 

後で述べるとおり

「定期借家」は

貸主（大家）にとっては

 

 

期間の満了によって貸した

物件を確実に返してもらえる

というメリットがあります。

 

 

借り手にとってはリスクがありますが

 

 

借主としても

都心の地価高騰によって物件が

少なくなっているので

 

 

とにかく貸してもらいたいということから

「定期借家」で契約するケースがあります。

 

 

 

 

貸した物件は返ってこない？？

ここで

「普通借家」と「定期借家」の違いに

ついて説明したいと思います。

 

 

「普通借家」というのは

通常の建物賃貸借契約

のことを言います。

 

 

建物の賃貸借契約には

原則として「借地借家法」という

借主保護の法律が適用されます。

 

 

この借地借家法により

「普通借家」は契約期間が満了しても

契約が更新されることが原則です。

 

 

貸主側から契約の更新を

拒絶しようとする場合には

「正当事由」が必要となります。

 

 

ところが

実際にはこの「正当事由」の要件

のハードルが非常に高く

 

 

貸主側から契約の更新を拒絶する

ことは極めて難しいのが現実です。

 

 

そうなると

物件を持っていても

 

 

いったん他人に貸すと簡単には

返してもらえなくなるので

 

 

せっかく物件を持っていても

貸すことを躊躇

することになります。

 

 

しかし

一定期間だけでも貸したい

という需要があり

 

 

またその期間だけでもよいので

借りたいという需要もあるわけです。

 

 

「普通借家」の制度では

こうした賃貸借の需要に

応えられないという問題がありました。

 

 

 

 

 

「定期借家」はどんな制度か？

そこで

新たに借地借家法の中で作られたのが

「定期借家」という制度です。

 

 

この「定期借家」は

期間の満了によって原則

として賃貸借契約は終了し

 

 

貸主の側で更新を拒絶するのに

「正当事由」は不要とされています。

 

 

この「定期借家」によって

貸主が物件を貸しやすくなり

 

 

また借主も賃貸物件を

見つけやすくなるわけです。

 

 

ただし

この「定期借家」は

 

 

「普通借家」に比べて借

主にとっては不利な

面がある契約ですので

 

 

それなりに厳しい要件が

定められています。

 

 

まず

「定期借家」は必ず契約書などの

「書面」によってすることが

 

 

契約の成立要件として

求められています。

 

 

つまり

口頭で約束しただけでは

 

 

「定期借家」の法的な

効力は認められません。

 

 

さらに

契約を結ぶ際に

貸主は借主に対して

 

 

更新がなく

期間の満了によって終了することを

 

 

あらかじめ書面によって

説明しなければなりません。

 

 

また

期間が1年以上の「定期借家」では

 

 

契約の終了に際しても

貸主側の要件があります。

 

 

それは

貸主は期間の満了の1年前から

6ヶ月前までの間に

 

 

借主に対して期間の満了により

契約が終了する旨の通知を

することとされています。

 

 

もし貸主がこの通知を怠ると

借主に対して期間の満了で契約が終了する

ことを主張できなくなってしまいます。

 

 

このように

一定の要件はありますが

 

 

最近では店舗などでこの「定期借家」が

多く利用されているようです。

 

 

ただ

この「定期借家」は

 

 

上記のとおり借り手にとってある

程度リスクのある制度です。

 

 

そこで

特にビジネスでこの「定期借家」を

利用する場合には

 

 

借主としていくつか注意して

おかなければならない点があります。

 

 

その点については

また明日お話しします。

 

 

それでは

また。

 

 

 

 

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