「裁判しないで解決」する建設業・不動産業を多く扱う
渋谷の弁護士吉田悌一郎

【孤独死物件】リスクをなくすために賃貸オーナーができることとは?

不動産賃貸

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超高齢化社会を迎えて、賃貸物件の中で

借主が孤独死する、というケースも増えています。

 

 

今日は、賃貸オーナーが孤独死物件のリスクを

なくすために何ができるか?

という観点からお話します。

 

 

(夜の渋谷の街並み・都会の生活は案外孤独です)

 

<毎日更新549日目>

賃借人が孤独死・大家の損失は?

先日、とある不動産賃貸管理業を営んでいる

会社の社長からご相談を受けました。

(守秘義務があるので、ご相談内容は大幅に

変えています)

 

 

実は、うちの会社で管理してるアパートの一室を借りている賃借人が、物件内で孤独死をしまして・・・。

会話

なるほど、それは大変ですね。

その方の死因はなんだったのですか?

高齢で病気がちの方で、最終的には自然死の形で亡くなられたようです。

ただ、それが、亡くなってから2ヶ月後に発見されたもので、ご遺体がかなり腐っていて、部屋の状態もひどくなっていて大変でした。

会話

なるほど、それは後処理や部屋のクリーニングなどで相当費用もかかったでしょう?

はい。もうなんだなんだでうちで100万円以上コストがかかっています。

会話

亡くなってから2ヶ月後に発見された、ということになると、いわゆる「事故物件」として扱われる可能性が高くなりますね。

事故物件ですか・・・。

会話

ご承知のとおり、事故物件となれば、新たに物件を貸すとか売る際には、不動産業者として借主や買主に対して告知義務が発生しますので、その事実を告知する必要が出てきます。

なるほど、そうなると新たな借り手もしばらくつかないですよね。
ちなみに、今後どのくらいの期間告知義務があるのでしょうか?

会話

目安としては、最低でも賃貸なら3年、売買なら5年程度と言われています。

先程の部屋のクリーニングやリフォームのコストと合わせて、今後3年程度は貸せないか、貸せても賃料を大幅に減額しなければならないとすると、弊社の損失もかなり大きくなりますね。

会話

賃貸借契約で、保証人は定めていないのですか?

保証人は定めていますが、この保証人の方も高齢で無職で、おそらく支払能力はないものと思われます。

 

 

 

 

 

孤独死トラブルを予防するには?

こうした賃貸物件における孤独死のトラブルを

最近よく耳にするようになってきました。

 

 

宅建業法では、不動産業者に対して、人の死に関する事案が、

取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合

には、これを告げなければならないと定められています。

 

 

たとえば、

 賃貸物件の中での賃借人の自殺、他殺、事故死、火災による死亡、原因が明らかでない死亡

などの場合がこれに該当します。

 

 

これらがいわゆる「事故物件」と呼ばれるもので、この場合には、

不動産業者には取引相手に対して「告知義務」が発生します。

 

 

この点、賃貸物件の中で死亡した場合でも、老衰や病死といった自然死の場合には、

原則として「事故物件」には該当せず、告知義務も生じないとされています。

 

 

しかし、自然死であっても、死亡してから発見までが長期間に及んだ場合には、

例外的に「事故物件」に当たるとされています。

 

 

「長期間」というのがどの程度をさすのかは、必ずしも明確ではありませんが、

少なくとも亡くなってから1ヶ月以上経ってしまった物件は、

この「事故物件」に当たるとされる可能性があります。

 

 

「事故物件」に当たるということになると、新たにその物件を貸したり、

あるいは売却する場合には、相手方に対して、その事実を告知する必要が

出てきます。

 

 

そうなると、その物件は、しばらくは借り手がつかなかったり、

買主が見つからない、あるいは賃料や売却価格が大幅に下がるなど、

大きな損失を被ることになります。

 

 

賃貸借契約の際に、保証人を定めていれば、保証人に対して一定の

請求をすることができます。

 

 

しかし、保証人に支払能力がない場合には、やはり被った損失を

回収できないことになってしまいます。

 

 

賃貸オーナーが、こうしたいわゆる「孤独死物件」のリスクを

避けるためには、どうしたら良いのでしょうか?

 

 

私のブログ仲間で、複数の賃貸マンションのオーナーであり、

「ひろしま大家の会」代表の横山顕吾さんは言います。

 

高齢者に家を貸すのは死亡リスクがあります。
しかし、リスクに目を向けるより、生き続ける時間をより良いものにすることに力を貸してあげたいです。

横山さんのブログ

⏬⏬⏬

 

 

今は、低価格での「見守りサービス」なども

あるそうです。

 

 

そもそも、高齢の方が賃貸物件で亡くなられて、長期間

発見されないというのは、賃貸オーナーが借主への

日頃からのコミュニケーションが足りなかった、とも

言えるでしょう。

 

 

もう少し日頃から密なコミュニケーションを心がけていれば、

少なくとも「事故物件」となってしまうことは防げた

かも知れません。

 

 

超高齢化社会の日本では、これからも不動産業者にとって、

借主の「孤独死」の問題は避けて通れないと思います。

 

 

賃貸オーナーにとって、孤独死トラブルを予防するには、

 いかに日頃から物件の借主とコミュニケーションをとっておくか

これが鍵になりそうですね。

 

 

 

 

 

 

まとめ

というわけで、

今日のポイントは

 

 孤独死物件のリスクをなくすには、借主とのコミュニケーションが大切!

ということです。

 

 

賃貸オーナーにとって、賃貸物件は大切な財産です。

 

 

この大切な財産を守るためにも、また、物件の借主の生きる時間を

大切にしてあげる意味でも、やはりコミュニケーションは重要だ、

ということですね!

 

 

 

 

最新動画 

弁護士に法律相談をしてみたい! 実は、法律相談を受けるにも、いろいろとコツがあります。 今回は、効果的な法律相談の受け方、というテーマでお話ししています。

 

 

 

 

 

 

 

 

活動ダイジェスト

昨日は、祝日でしたが早起きして軽くランニング。
日曜日の横浜マラソン以降足が痛くて走れませんでしたが、ようやく昨日少し走れるようになりました。
午後はとある用事で港区の東京都立中央図書館へ。
夕方は息子の空手の公開練習でした。
今度の日曜日に初めての発表会です。

 

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裁判しないで解決する
ノーリスクプロモーター

                               
名前吉田 悌一郎
住まい東京都

Profile

中小零細企業の顧問契約をメインの仕事としています。

中小零細企業が法的トラブルに巻き込まれるのを未然に防止すること、 そして、 情報発信を通じて弁護士の敷居を下げ、中小零細企業にもっと弁護士を利用していただくことを使命として活動しています。

【私のミッション】
中小零細企業の味方であり、中小零細企業のトラブルを「裁判しないで解決すること」をミッションにしています。

中小零細企業のトラブルが、「裁判沙汰」にまで発展すると、経営者の方にかかる時間的・経済的負担が大きく、エネルギーを消耗します。

私は、中小零細企業のトラブルをできる限り未然に防止する、万が一トラブルになっても、それをできるだけ小さいうちに「解決」することで、経営者の方の余計な負担をなくし、本業にエネルギーを傾けていただきたいと考えています。

また、中小零細企業の「お困りごと」に関しては、法律問題という弁護士の職域を超えて、経営コンサルタント(キャッシュフローコーチ)として、経営相談や金融機関融資の支援などを通じて、日本経済を支える中小企業の「お困りごと」全般のお手伝いをすることにも力をいれています。

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