オフィス移転の落とし穴　中途解約で賃料4年分の違約金の定めは有効？

オフィスを移転したい。

 

 

そう思って契約書を見返したとき

思わぬ「違約金条項」に足が止まる

ことがあります。

 

 

中途解約で「残り4年分の賃料」

 

 

その請求、本当にそのまま支払う

必要があるのでしょうか？

 

 

 

（今日の「棒人間」　中途解約に潜む落とし穴？？）

 

＜毎日更新1807日目＞

オフィス移転の支障となる違約金の定め

 

私の知人のA社長の会社では

最近オフィスの移転を

考え始めています。

 

 

というのも

テレワークの社員が増えてきて

 

 

今の広さのオフィスが必要なく

なってきました。

 

 

なので

もう少し狭くても

 

 

賃料の安いオフィスを探して移転したい

ということのようです。

 

 

ちょうど

A社長の会社の割と近くに

 

 

条件に見合った手頃な

オフィス物件が見つかりました。

 

 

そこで

本格的にオフィス移転を

検討し始めたところ

 

 

A社長はあることが

気にかかりました。

 

 

それは

今のオフィスの建物賃貸借契約書に

書かれた次の条項です。

 

（中途解約に伴う違約金）

賃借人が、本契約の期間満了前に本契約を解約しようとするとき、または賃借人の債務不履行により本契約が解除されたときは、賃借人は賃貸人に対し、解約日（または解除日）の翌日から本契約期間満了日までの期間に相当する賃料相当額を、違約金として直ちに支払わなければならない。

 

 

ちなみに

A社長の会社が借りている

オフィスの賃貸借期間は5年間で

 

 

実は期間満了まであと

4年残っています。

 

 

もしオフィスを移転しようとする場合

今の賃貸借契約を中途解約する

必要があります。

 

 

しかし

それに伴って

 

 

残りの4年分の賃料を「違約金」として

支払わなければならないとすれば

かなりの経済的負担となります。

 

 

そんなこんなで

オフィスの移転をすべきかどうか

 

 

A社長は頭を悩ませている

というわけです。

 

 

 

 

中途解約時の違約金の定めの有効性

 

一般に

建物賃貸借契約において

 

 

賃貸借の期間中に借主から

中途解約がなされた場合

 

 

あるいは

賃料不払いなど借主の

債務不履行で契約を解除された場合。

 

 

この場合に

借主が貸主に対して

 

 

賃貸借期間満了日までの賃料額等を

「違約金」（ペナルティー）として

支払う旨が定められることがあります。

 

 

貸主としては

賃貸借契約の期間満了まで

 

 

借主から毎月約束の賃料が入る

ことを前提に物件を貸しています。

 

 

貸主の中には

銀行からローンを組んで

賃貸建物を建てて

 

 

借主から毎月入る賃料をローンの

返済に充てている人もたくさんいます。

 

 

ですから

期間の途中で借主側の事情によって

契約が解除された場合

 

 

貸主としては残りの期間分賃料が

入らなくなってしまうという

リスクがあります。

 

 

そこで

借主側の事情による中途解約の場合には

 

 

残りの期間分の賃料などを

「違約金」として支払うという

 

 

上記のような規定が定められる

ことがあります。

 

 

こうした中途解約の際の

違約金の定め自体は

 

 

原則として法的に有効である

とされています。

 

 

 

 

 

 

 

公序良俗違反で無効とされる場合

 

ただ

こうした違約金の定めが常に

有効になるのかと言えば

 

 

必ずしもそうとも言えません。

 

 

たとえば

違約金の額が

 

 

中途解約によって貸主が

被る損害を大幅に超え

 

 

借主に一方的に過酷な負担を

強いるような場合。

 

 

裁判例では

こうした場合には

 

 

公序良俗違反で無効になる

と判断したものがあります。

 

 

具体的には

たとえば

 

 

借主が中途解約に伴い

残りの期間分の違約金を

全額支払った。

 

 

しかし

貸主がすぐに次のテナントを入れて

賃料を得ていたようば場合です。

 

 

この場合

貸主はいわば賃料の二重取りを

しているに等しくなります。

 

 

こうしたケースで

貸主が新しい借主を募集するのに

通常要する期間

 

 

具体的には半年から1年程度の

期間を超える分については

 

 

公序良俗違反で無効と判断

されているものがあります。

 

 

あるいは

10年間の賃貸期間に対して

 

 

中途解約後の残り9年分の

賃料を請求するなど

残りの期間が極端に長い場合です。

 

 

この場合も

貸主の実損害を逸脱しており

 

 

無効と判断されやすいと

考えられます。

 

 

そこで

冒頭のA社長の会社のケースです。

 

 

一概には言えませんが

残期間４年間の賃料全額を

違約金とする場合には

 

 

公序良俗違反で無効とされる

可能性があると考えます。

 

 

一般には

残期間が3年を超えるような場合には

無効と判断されやすと思われます。

 

 

ですから

A社長の会社の場合

 

 

残期間4年のうち

3年を超えた部分（1年分）

については

 

 

公序良俗違反で無効とされる

可能性があるでしょう。

 

 

オフィスの賃貸借契約では

こうした中途解約の場合の違約金の

定めが置かれている場合があります。

 

 

こうしたケースでは

果たして貸主の要求どおりに

支払わねばならないのかどうか

 

 

上記のような検討が必要でしょう。

 

 

もしご自身で判断が難しい場合には

弁護士に相談することをお勧めします。

 

 

オフィスの移転に伴って

不測の損害を被らないように

注意したいものですね。

 

 

それでは

また。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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