「裁判しないで解決」する建設業・不動産業を多く扱う
渋谷の弁護士吉田悌一郎

【定期借家】期限を過ぎても借主が出ていかない場合、どうする?

不動産賃貸

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定期借家契約は、

期間が満了すれば、

基本的に契約は終了して、

借主は貸主に物件を返さなければ

いけません。

 

 

しかし、

中には契約が終了しても、

「居住権がある」などと主張して、

そのまま居座ろうとする借主もいます。

 

 

そんなとき、

貸主はどうしたら良いのでしょうか?

 

 

 

(タイムリミットは過ぎている?)

 

<毎日更新658日目>

定期借家契約〜期限が来たら原則契約は終了

先日、

このブログを読んで下さっている方から、

以下のような質問を受けました。

 

 

この方は、

不動産の賃貸業の会社を経営

されている方ですが、

この会社が貸している物件

についてのご質問でした。

 

自社で貸している賃貸マンションで、借主との間で、期間が2年間の定期借家契約を結びました。
ところが、2年間の期限を過ぎても、借主が出ていってくれません。
借主は、「私には居住権がある」などと主張してます。
出ていてもらうためには、どうしたら良いのでしょう?

 

賃貸マンションなどの、

建物の賃貸借契約では、

借地借家法という法律が適用されます。

 

 

この法律によって、

普通の借家では、

契約期間が満了になっても、

そこで契約を終了させるのは難しい。

 

 

どういうことかと言うと、

もし借主が契約の更新、

つまり今後も継続的に物件を貸して

欲しいと言われた場合、

貸主(大家)の側からそれを拒絶する

ことが難しいのです。

 

 

なぜかと言えば、

貸主が更新拒絶をするためには、

この借地借家法で、

正当の事由がなければならない、

とされているからです。

 

 

そして、実際には、

この正当事由が認められるための

ハードルはとても高いのが現状です。

 

 

ですから、

ひとたび物件を貸した以上、

なかなか大家側の都合で、

 契約期間が満了したから、返して

とは言えないわけです。

 

 

ただし、

これはあくまで普通の

賃貸借(借家)契約の話。

 

 

実はもう1つ、

定期借家契約

というものがあります。

 

 

これは、

契約期間が満了すれば、

確定的に契約は終了し、

借主は出ていかなければ

ならない契約のことです。

 

 

この定期借家契約では、

基本的に契約の更新がありません

(ただし、契約期間の満了にあたり、

当事者間で合意して再度同じ契約を結ぶことは可能です)。

 

 

ですから、

持っている物件を、

期間満了後に確実に返してもらいたい、

という場合には、この定期借家契約が

便利なわけです。

 

 

ただし、

定期借家契約が法律的に有効になるためには、

次の要件を満たす必要があります。

 

・契約書など書面で契約をすること
・貸主が借主に対して、契約の際に、契約の更新がなくて、期間の満了によって終了することを説明すること
・契約期間が定められていること
・契約の内容として、「契約の更新がないこと」が定められていること
・契約が終了する6ヶ月前までに、借主に賃貸借が終了する旨の通知をすること

しかし、

こうした定期借家契約を結んでいても、

ときどき期間満了後も、

 居住権がある!

などと言って、

居座って出ていかない

という借主もいます。

 

 

こうした場合は、

どうしたら良いのでしょうか?

 

 

 

 

 

期限を過ぎても明渡してもらえない場合

もちろん、

適法な定期借家契約の要件を満たして

いれば、期間の満了によって賃貸借契約は

終了します。

 

 

その場合は、借主は貸主に、

借りている物件(建物)を返さなければ

ならず、「居住権」などというものは

存在しません。

 

 

そこで、

このような借主への対処法ですが、

なるべく早めに弁護士に対応を依頼

することをお勧めします。

 

 

というのは、

借主が居座ったまましばらく放置していると、

契約更新を貸主が認めたと

とらえられかねなくなって、

厄介だからです。

 

 

弁護士がこの手の案件を受任すると、

まず借主に対して、

内容証明郵便で通知を送ります。

 

 

内容証明郵便については、

下記の記事をご参照ください。

⏬⏬⏬

 

 

弁護士が送る通知の内容としては、

この賃貸借契約は更新のない

定期借家契約であり、

すでに期限は過ぎているので、

建物を明渡してください、

と要求するわけです。

 

 

この先は、

相手にもよりますが、

弁護士が内容証明を1通出すだけで、

あっさりと借主が明け渡しに応じてくれて

、解決してしまうこともあります。

 

 

ただ、悪質な借主だと、

それでも明け渡さないで居座る

こともあります。

 

 

その場合は、

最後の手段、すなわち

 裁判所に建物明渡請求訴訟を提起

するしかありません。

 

 

裁判というのは、

通常は1年とか2年とかかかる

可能性があります。

 

 

しかし、

定期借家契約の要件をきちんと

満たしていれば、

裁判になっても争点はほとんどなく、

早めに判決が出るものと考えられます。

 

 

なので、

交渉でらちがあかない場合には、

さっさと裁判手続きに移った方が

良いでしょう。

 

 

ただ、

一般の方にとって裁判手続きというものは、

いろいろと難しくてハードルが高いでしょう。

 

 

なので、

裁判手続きもその道のプロである弁護士に

依頼した方が、解決が早いと考えます。

 

 

 

 

 

まとめ

というわけで、
今日のポイントは

 

 悪質な借主に出ていってもらうには、弁護士に依頼した方がスムーズ!

ということです。

 

 

世の中では、

「居住権」という言葉が一人歩き

している部分があります。

 

 

借主であれば、

「居住権」があって、

無茶が通るとか、

高額な立退量がもらえるなどなど。

 

 

しかし、

それはあくまで法的な要件を

満たしているかどうか、

で違ってきます。

 

 

「居住権」という言葉に

惑わされないように、

冷静な対処が必要ですね。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

最新動画 

今回は、買いたたきは許さない、ということで、下請法を使ってコストの上昇に見合った価格の転嫁を、というテーマでお話しています。

 

 

 

 

 

 

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名前吉田 悌一郎
住まい東京都

Profile

中小零細企業の顧問契約をメインの仕事としています。

中小零細企業が法的トラブルに巻き込まれるのを未然に防止すること、 そして、 情報発信を通じて弁護士の敷居を下げ、中小零細企業にもっと弁護士を利用していただくことを使命として活動しています。

【私のミッション】
中小零細企業の味方であり、中小零細企業のトラブルを「裁判しないで解決すること」をミッションにしています。

中小零細企業のトラブルが、「裁判沙汰」にまで発展すると、経営者の方にかかる時間的・経済的負担が大きく、エネルギーを消耗します。

私は、中小零細企業のトラブルをできる限り未然に防止する、万が一トラブルになっても、それをできるだけ小さいうちに「解決」することで、経営者の方の余計な負担をなくし、本業にエネルギーを傾けていただきたいと考えています。

また、中小零細企業の「お困りごと」に関しては、法律問題という弁護士の職域を超えて、経営コンサルタント(キャッシュフローコーチ)として、経営相談や金融機関融資の支援などを通じて、日本経済を支える中小企業の「お困りごと」全般のお手伝いをすることにも力をいれています。

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