【定期借家】期限を過ぎても借主が出ていかない場合、どうする？

定期借家契約は、

期間が満了すれば、

基本的に契約は終了して、

借主は貸主に物件を返さなければ

いけません。

 

 

しかし、

中には契約が終了しても、

「居住権がある」などと主張して、

そのまま居座ろうとする借主もいます。

 

 

そんなとき、

貸主はどうしたら良いのでしょうか？

 

 

 

（タイムリミットは過ぎている？）

 

＜毎日更新６５８日目＞

定期借家契約〜期限が来たら原則契約は終了

先日、

このブログを読んで下さっている方から、

以下のような質問を受けました。

 

 

この方は、

不動産の賃貸業の会社を経営

されている方ですが、

この会社が貸している物件

についてのご質問でした。

 

自社で貸している賃貸マンションで、借主との間で、期間が２年間の定期借家契約を結びました。
ところが、２年間の期限を過ぎても、借主が出ていってくれません。
借主は、「私には居住権がある」などと主張してます。
出ていてもらうためには、どうしたら良いのでしょう？

 

賃貸マンションなどの、

建物の賃貸借契約では、

借地借家法という法律が適用されます。

 

 

この法律によって、

普通の借家では、

契約期間が満了になっても、

そこで契約を終了させるのは難しい。

 

 

どういうことかと言うと、

もし借主が契約の更新、

つまり今後も継続的に物件を貸して

欲しいと言われた場合、

貸主（大家）の側からそれを拒絶する

ことが難しいのです。

 

 

なぜかと言えば、

貸主が更新拒絶をするためには、

この借地借家法で、

正当の事由がなければならない、

とされているからです。

 

 

そして、実際には、

この正当事由が認められるための

ハードルはとても高いのが現状です。

 

 

ですから、

ひとたび物件を貸した以上、

なかなか大家側の都合で、

とは言えないわけです。

 

 

ただし、

これはあくまで普通の

賃貸借（借家）契約の話。

 

 

実はもう１つ、

というものがあります。

 

 

これは、

契約期間が満了すれば、

確定的に契約は終了し、

借主は出ていかなければ

ならない契約のことです。

 

 

この定期借家契約では、

基本的に契約の更新がありません

（ただし、契約期間の満了にあたり、

当事者間で合意して再度同じ契約を結ぶことは可能です）。

 

 

ですから、

持っている物件を、

期間満了後に確実に返してもらいたい、

という場合には、この定期借家契約が

便利なわけです。

 

 

ただし、

定期借家契約が法律的に有効になるためには、

次の要件を満たす必要があります。

 

しかし、

こうした定期借家契約を結んでいても、

ときどき期間満了後も、

などと言って、

居座って出ていかない

という借主もいます。

 

 

こうした場合は、

どうしたら良いのでしょうか？

 

 

 

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期限を過ぎても明渡してもらえない場合

もちろん、

適法な定期借家契約の要件を満たして

いれば、期間の満了によって賃貸借契約は

終了します。

 

 

その場合は、借主は貸主に、

借りている物件（建物）を返さなければ

ならず、「居住権」などというものは

存在しません。

 

 

そこで、

このような借主への対処法ですが、

なるべく早めに弁護士に対応を依頼

することをお勧めします。

 

 

というのは、

借主が居座ったまましばらく放置していると、

契約更新を貸主が認めたと

とらえられかねなくなって、

厄介だからです。

 

 

弁護士がこの手の案件を受任すると、

まず借主に対して、

内容証明郵便で通知を送ります。

 

 

内容証明郵便については、

下記の記事をご参照ください。

⏬⏬⏬

 

 

弁護士が送る通知の内容としては、

この賃貸借契約は更新のない

定期借家契約であり、

すでに期限は過ぎているので、

建物を明渡してください、

と要求するわけです。

 

 

この先は、

相手にもよりますが、

弁護士が内容証明を１通出すだけで、

あっさりと借主が明け渡しに応じてくれて

、解決してしまうこともあります。

 

 

ただ、悪質な借主だと、

それでも明け渡さないで居座る

こともあります。

 

 

その場合は、

最後の手段、すなわち

するしかありません。

 

 

裁判というのは、

通常は１年とか２年とかかかる

可能性があります。

 

 

しかし、

定期借家契約の要件をきちんと

満たしていれば、

裁判になっても争点はほとんどなく、

早めに判決が出るものと考えられます。

 

 

なので、

交渉でらちがあかない場合には、

さっさと裁判手続きに移った方が

良いでしょう。

 

 

ただ、

一般の方にとって裁判手続きというものは、

いろいろと難しくてハードルが高いでしょう。

 

 

なので、

裁判手続きもその道のプロである弁護士に

依頼した方が、解決が早いと考えます。

 

 

このようなトラブルでお困りの経営者の方は、

弁護士と顧問契約を結ぶこともお勧めです。

 

 

弁護士と顧問契約を結んでおけば、

こうした契約書のチェックを依頼したり、

相手方との交渉を依頼したりすることもできます。

 

◾️顧問弁護士サービスについて

 

 

また、

法律相談をご希望の方は、

下記よりお申し込みください。

 

法律相談のお申し込み

 

 

 

 

 

 

 

まとめ

というわけで、
今日のポイントは

 

ということです。

 

 

世の中では、

「居住権」という言葉が一人歩き

している部分があります。

 

 

借主であれば、

「居住権」があって、

無茶が通るとか、

高額な立退量がもらえるなどなど。

 

 

しかし、

それはあくまで法的な要件を

満たしているかどうか、

で違ってきます。

 

 

「居住権」という言葉に

惑わされないように、

冷静な対処が必要ですね。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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今回は、買いたたきは許さない、ということで、下請法を使ってコストの上昇に見合った価格の転嫁を、というテーマでお話しています。

 

 

 

 

 

 

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