【定期借家】期間満了後も、長期間使い続けていたらどうなるか？

定期借家の契約が終了しても、

借主がそのまま家賃を払って住み続け、

大家もそれを黙認している、

なんてことがあります。

 

 

その場合、

大家としては、

「もう契約は終了しているのだから、

さっさと出て行って」と求めることは

できるのでしょうか？

 

 

（この道はどこまで「続く」？＠新潟県五泉市）

 

＜毎日更新６７９日目＞

定期借家のはずが、契約終了後に3年も使用？

昨日から、

マスクの着用が緩和され、

基本的に「個人の判断」

とされることになりました。

 

 

しかし、

街を歩いていると、

相変わらずみんなマスクを

つけていますね。

 

 

なんかみんな様子を見ているというか、

なんとなく今までずっと３年間マスク生活

だったので、そのまま惰性で続けている

感じがしますね。

 

 

契約も、

期間は終了したのに、

なんとなく続いてしまう、

なんてことがあります。

 

 

先日、

ある会社の社長さんから、

会社のオフィスの賃貸借契約

に関するご相談を受けました。

 

 

 

 

突然「出て行け」は通用するか？

定期借家契約というのは、

契約期間が満了すれば、

確定的に契約は終了し、

借主は出ていかなければ

ならない契約のことです。

 

 

この定期借家契約では、

基本的に契約の更新がありません。

 

 

ですから、

大家さんとしては、

契約期間が満了するときには、

借主に対して「出て行って」と

求めることができるわけです。

 

 

ところが、

世の中には、

契約期間が満了しても、

大家が契約の終了を通知せず、

借主もなんとなくそのまま家賃を

払って使い続ける、

なんてことがあります。

 

 

まぁ、

大家さんとしても、

すぐに建物を返してもらう必要がなければ、

家賃を払ってそのまま続けて住んで

もらっていた方が、都合が良い、

という場合もあります。

 

 

ただ、

定期借家の契約はすでに終わって

いますので、その後借主が引き続き

家賃を払って住み続けている状態というのは、

法律的にはどんな状態なのでしょうか？

 

 

この点について扱った裁判例がありまして、

そこでは

期間満了後、賃貸人から何らの通知も異議もないまま、賃借人が建物を長期にわたって使用継続しているような場合には、黙示的に新たな賃貸借契約が締結されたもの

と考えるべきだとされています。

 

 

黙示的に契約が締結された、

というのはちょっとわかりにくいですね。

 

 

要するに、

大家さんと借主との間で、

明確に合意したとか、

新しい契約書を作ったとかいう

事情はありません。

 

 

しかし、

期間満了後も借主が家賃を払って

引き続き建物に住み続けることについて、

大家さんとしても異議を述べずに

黙認していたわけです。

 

 

こうした状態をもって、

「黙示的に契約が締結された」

と認定しているわけです。

 

 

そして、

新たな賃貸借契約というのは、

定期借家ではなく、

普通の賃貸借契約を意味します。

 

 

普通の建物の賃貸借契約というのは、

借地借家法という法律で、

かなり強く借主側が保護されています。

 

 

すなわち、

貸主（大家）の側から、

賃貸借契約を解約したい、

という場合もかなりハードルが

高くなります。

 

 

具体的には、

貸主からの賃貸借契約の解約申し入れには、

「正当事由」がなければならない、

とされています。

 

 

「正当事由」というのは、

今住んでいる借主を追い出して、

貸主がその建物を使用することを

正当化できるような事情が

どの程度あるか、ということを

厳密に問われます。

 

 

そして、

実際に裁判などになっても、

貸主側の「正当事由」はなかなか

認められにくいのが現実です。

 

 

ですから、

結論としては、

定期借家の契約が終了しても、

その後借主が賃料を払って住み続け、

それを貸主が長期間黙認していた

ような場合は、普通の賃貸借契約が

締結された、と判断されてしまいます。

 

 

そうなると、

貸主としては、

「正当事由」なく、

借主に対して「出て行ってくれ」

とは言えなくなる、

ということになります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

まとめ

というわけで、

今日のポイントは

 

ということです。

 

 

そんなわけで、

冒頭のご相談事例でも、

大家の要求にしたがって出ていく

必要はない、

という結論になります。

 

 

しかし、

定期借家の期間満了後も、

借主の継続使用を黙認していながら、

突然「来月で出て行ってくれ」というのは、

まぁ、ずいぶんと身勝手な大家さんですよね。

 

 

こういうトラブルを避けるためにも、

やはり定期借家の契約が終了する段階で、

その後はどうするのか、

きちんと話し合って新たな契約書を

作っておくべきですね。

 

 

それにしても、早くマスクから自由になりたい。

 

 

ちなみに、私もまだマスクはつけてます。

 

 

なしにろ、今年は花粉症がひどいものですから・・・。

 

 

 

 

 

 

 

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