【雨漏り被害】修繕は貸主の義務か？借主は勝手に修繕できるか？

台風やゲリラ豪雨などが多い時期

建物の「雨漏り被害」が

必ず問題になってきます。

 

 

賃貸オフィスの

「雨漏り被害」が発生した場合

 

 

その修繕は貸主

借主どちらの責任か？

 

 

貸主が修繕してくれない場合

借主が雨漏りの修繕をできるのか？

についてまとめました。

 

 

（雨漏りを直す人）

 

＜毎日更新1210日目＞

ゲリラ豪雨で「雨漏り」被害

ここ最近

地球温暖化の影響か

 

 

大気の状態が不安定になり

ゲリラ豪雨などの被害が発生しています。

 

 

日常でも

さっきまで晴れていたのに

と思って外に出ると

 

 

突然すごい勢いで雨が

降ってくることがあります。

 

 

日本の気候も

夏場はもはや亜熱帯に近いというか

東南アジアの「雨季」のような感じですね。

 

 

こうしたゲリラ豪雨によって

建物の「雨漏り」被害も多く発生します。

 

 

会社の賃貸オフィスなどで

こうした雨漏りが発生した場合

 

 

オフィス内の書類やパソコンが被害を受けたり

営業できなくなったりと

いろいろな支障が出てきます。

 

 

賃貸オフィスでこうした

「雨漏り」被害が発生した場合

その修繕は誰の義務なのでしょうか？

 

 

 

 

雨漏りの修繕は、貸主・借主どちらの義務か？

こういう問題が発生した場合

まずアプローチすべきは

オフィスの「賃貸借契約書」です。

 

 

契約書においては

賃貸物件の何らかの故障が生じた場合

 

 

賃貸人、すなわち大家側に修繕すべき

義務が定められていることがあります。

 

 

しかし

時には

 

 

そうした物件の修繕義務を

すべて借主側に負担させている

という契約書もあります。

 

 

この点

賃貸借契約においては

 

 

物件の修繕義務を借主とする旨を

合意すること自体は

特に問題なく有効であるとされています。

 

 

ただ、その場合でも

借主の修繕義務の範囲は

 

 

日常のちょっとした修繕

（たとえば、エアコンの修繕や電球の交換等）

に限られるとされています。

 

 

雨漏りを直すための屋根の改修工事など

大規模な修繕が必要なケースでは

 

 

やはり賃貸人（大家）が直す

義務があるとされています。

 

 

これは本来

賃貸借契約の性質上

貸主は借主に対して

 

 

物件を本来の形できちんと利用

できるようにする義務が

あるとされているからです。

 

 

その表れとして、

民法６０６条１項では

賃貸人は、賃借物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う

と定めています。

 

 

これがあっても

日常のちょっとした修繕などは

 

 

借主側に修繕義務があると

合意すること自体は有効

であることは上記のとおりです。

 

 

しかし

雨漏りを直すなど

 

 

やはり根本的に物件のまともな

利用に支障が生じている場合の修繕は

 

 

やはり原則に戻って

貸主側にその義務がある

というのが法律の建前なのです。

 

 

 

 

 

 

 

貸主が修繕しない場合

なので

借主側としては

 

 

雨漏りが発生した場合には

まず大至急貸主側に連絡をして

 

 

早急に雨漏りの修繕を求める

というのが取るべき対応です。

 

 

ところが

世の中の大家には

 

 

こういった法律の建前をきちんと

理解していない人がいる

ことも少なくありません。

という態度をとる貸主もいます。

 

 

その場合

借主としてはどうしたら

良いのでしょうか？

 

 

雨漏り被害などは

一刻を急ぐもので

 

 

放置しているとどんどん被害が

拡大してしまう可能性があります。

 

 

そこで

このように貸主側が

修繕を拒んだ場合には

 

 

とりあえず借主が費用を出して

雨漏りの修繕を行って

よいことになっています。

 

 

そして

後からかかった修繕費用を

「必要費」という形で

 

 

貸主側に請求できる

ことになっています。

 

 

ただし

ここで注意しなければならないのは

 

 

「必要費」を請求しても

そもそも修繕を拒む貸主ですから

そう簡単に払ってくれるとは思えません。

 

 

その際

修繕費を月々の賃料と相殺する

ということはやめた方がよいです。

 

 

このことは

下記のブログに詳しく書きましたので

そちらのご参照ください。

 

【雨漏りの修繕をしてくれない大家】支払った修繕費を家賃と相殺できるか？

 

 

あと

こういうケースで注意したいのは

 

 

台風やゲリラ豪雨などの

自然災害による雨漏り被害の場合

 

 

「火災保険」の適用になる場合がある

ということです。

 

 

実は

「火災保険」というのは

 

 

火事が起きた場合だけではなく

結構日常のいろいろな被害を

カバーしてくれていたりします。

 

 

それこそ

「火災保険」に自転車の

損害賠償責任保険がついていたり

 

 

「ストーカー保険」などといって

ストーカー被害にあった際の賠償金などが

出るケースがあったりします。

 

 

一度

建物の「火災保険」の約款はきちんと

見ておいた方が良いでしょうね。

 

 

保険の約款などは

あの細かい文字でやたら

 

 

難しいことが長々書かれて

いてよくわからん

という方も多いでしょう。

 

 

お気持ちはよくわかります。

 

 

火災保険の約款を見てもよくわからない

という方は

弁護士にご相談ください。

 

 

これからの時期は

天候不順で大雨が降る

ことも少なくないでしょう。

 

 

万が一の雨漏り被害に備えて

法律的なポイントも押さえて

おきたいところです。

 

 

それでは

また。

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