テナントが許可なく看板を設置、賃貸借契約を解除できるか？

不動産賃貸借で、

オーナーとテナントの

トラブルというのは、

世の中結構あります。

 

 

その中でも、

テナントの店舗の看板設置に

関するトラブルを、

今日は取り上げて

みたいと思います。

 

 

 

（今日の「棒人間」　看板はトラブルの元？？）

 

＜毎日更新９１１日目＞

共用部分に許可なく電飾看板を設置された？

不動産賃貸業の会社を

経営するA社長。

 

 

A社長の会社が賃貸している

雑居ビルのとあるテナントと、

最近トラブルが起きて

いるようです。

 

 

このテナントは、

このビルの２階でマッサージ店を

営んでいますが、

最近、

このビルの１階の共用部分に

大きな電飾の看板を

設置したのです。

 

 

電飾看板ですから、

当然電源が必要となりますが、

電源も１階の共用部分の

コンセントに勝手に

つなげています。

 

 

契約書上は、

借主は貸主による承諾がない限り、借主は賃貸建物及び敷地内において看板、広告その他の営業のための表示や設置を行うことはできない。

と記載されています。

 

 

しかも、

この電飾看板の電源は、

共用部分の電源ですから、

当然電気代もオーナーである

A社長の会社が支払っています。

 

 

そこで、A社長は、

このテナントに対して、

１階の電飾看板を撤去して

もらうように求めました。

 

 

ところが、

このテナントが、

ものすごい剣幕で

などといって、

撤去してくれません。

 

 

このような場合、

A社長としては、

どのように対処したら

よいのでしょうか？

 

 

この点、

１階に置かれた電飾看板は、

やはりこのビルの景観を

大きく損なうものであり、

A社長としては撤去して

もらいたいと考えています。

 

 

契約違反（用法違反）のテナントに対する対処法

この点、

建物の賃借人は、

契約またはその目的物の性質

によって定まった用法に従い、

借りている建物を使用・

収益しなければならない

とされています。

 

 

今回のテナントとの

賃貸借契約は、

あくまで２階のマッサージ店舗

として使用する部分のみであり、

１階の共用部分は含まれて

いません。

 

 

ですから、

基本的に、

オーナーの許可を特別に

受けていたような場合を除き、

２階のテナントが１階の

共用部分に電飾看板を

勝手に設置することは

できません。

 

 

さらに、

賃貸借契約書の中に、

上記のように

借主は貸主による承諾がない限り、借主は賃貸建物及び敷地内において看板、広告その他の営業のための表示や設置を行うことはできない。

を入れていた場合は、

なおさらです。

 

 

そこで、

上記のテナントのようなケースでは、

オーナーからきちんと、

契約違反であるので、

看板を撤去するように

要求すべきです。

 

 

これをしないでいると、

後でオーナーが許可していたはずだ、

などと争われて、

厄介なことになる

可能性があります。

 

 

オーナーからの撤去要求は、

後に証拠を残すという意味で、

内容証明郵便を用いた方が

良いでしょう。

 

 

内容証明郵便については、

詳しくは下記の記事を

ご参照ください。

 

【内容証明郵便の効力】結論：債権回収に意外と使えます！

 

 

もし、

オーナーからの度重なる

看板撤去の要求に、

テナントが応じなかった場合は、

どうしたら良いのでしょうか？

 

 

その場合には、

テナントの契約違反があり、

それが著しく当事者の信頼関係を

破壊するものとして、

賃貸借契約を解除し、

このテナントに対して明渡を

求めるということを

検討すべきでしょう。

 

 

この点、

建物賃貸借では、

基本的に借地借家法が適用され、

法律上借りては手厚く

保護されています。

 

 

ですから、

仮にテナントに契約違反があっても、

警備な違反があるだけでは

契約解除はできません。

 

 

オーナーから契約を

解除するためには、

テナントの側で、

当事者間の信頼関係を著しく

破壊するような契約違反の

事実が必要となります。

 

 

この点、

オーナーから、

電飾看板の撤去を再三請求

しているにもかかわらず、

テナントがそれを撤去

しなかったような場合には、

信頼関係を著しく破壊する

行為であるとして、

契約を解除できる可能性が

高まるものと思われます。

 

 

 

 

 

 

こうしたトラブルを予防するには？

ただし、

こうしたケースで、

オーナーから賃貸借契約を解除して、

テナントに対して建物の明渡しを

求めることは、

想像以上に大変です。

 

 

当然、

テナントも抵抗するでしょうし、

建物明渡の裁判を起こさざるを

得なくなるケースが多いと

思われます。

 

 

この点、

私のミッションは、

ということ。

 

 

テナントとの「裁判沙汰」を

予防するためには、

まず、

賃貸借契約書の整備が大切です。

 

 

すなわち、

果たして契約上、

店の看板を設置して良いのかどうか、

もし設置できる場合には

その条件などを明確化

しておくことです。

 

 

たとえば、

こういったケースでは、

１階の共用部分に看板を

設置するためには、

オーナーの書面による承諾を求め、

また建物の賃料とは別に、

看板の設置料も支払うこととする、

などの条件です。

 

 

また、

電飾看板等を設置する際には、

どこの電源を使うのか、

電気料金はどうするのか

といったことも、

明確に取り決めておいた方が

よいでしょう。

 

 

こうしたことを、

あらかじめ契約書に定めておけば、

そもそも看板を勝手に

設置した云々のトラブルは、

相当程度予防することが

可能になります。

 

 

世の中、

不動産のオーナーとテナントとの

トラブルというものも結構

数多くありますし、

深刻な「裁判沙汰」になる

ケース少なくありません。

 

 

「裁判沙汰」を避けるためには、

テナントとの間の賃貸借契約書の内容を、

一度しっかりと見直しておいた方が

よいと思われます。

 

 

それでは、

また。

 

 

 

 

 

 

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