オフィスビルの「賃貸人変更の通知」を受け取ったときに気をつけるべき3つのこと

借りているオフィスビルの貸主が代わり

「賃貸人変更通知」を

受けることがあります。

 

 

この「賃貸人変更通知」を受け取ったとき

借主として注意すべきことを

まとめてみました。

 

 

（今日の「棒人間」　「通知」に驚く？？）

 

＜毎日更新1143日目＞

オフィスビルの「賃貸人変更の通知」

 

 

 

 

 

 

 

「賃貸人変更通知」を受け取ったときに気をつけるべき3つのこと

借主としてすでに入居している

賃貸オフィスビルの

所有者が交代すると

 

 

ビルの貸主としての地位も

新所有者に交代します。

 

 

すなわち

それ以降は

 

 

新所有者が新しい貸主として

賃貸借契約の当事者となるわけです。

 

 

その際

新所有者である新たな貸主は

 

 

借主に対して

「賃貸人変更通知」を

送ることがあります。

 

 

借主の立場で

この「賃貸人変更通知」

を受け取ったとき

 

 

どのようなことに気をつければ

良いのでしょうか？

 

建物の「登記事項証明書」を見る

この際

借主としてまず確認すべきは

 

 

このオフィスビル建物の

「登記事項証明書」を見ることです。

 

 

建物の登記事項証明書には

建物の所有者が記載されています。

 

 

「賃貸人変更通知」に

記載された新たな貸主と

 

 

この登記事項証明書の現在の

建物の所有者が同じかどうかを

まず確認することです。

 

 

というのは

もし登記事項証明書で

 

 

建物の所有者が「賃貸人変更通知」

に記載された者ではなく

 

 

旧所有者のままだったり

もしかしたら全く別の者が所有者と

記載されている可能性があります。

 

 

もし「登記事項証明書」

の所有者を確認せずに

 

 

この「賃貸人変更通知」に記載された

「新賃貸人」に家賃を支払ってしまったら

どうなるでしょうか？

 

 

万が一

建物の所有名義が

 

 

「賃貸人変更通知」に記載された者とは

まったく違っていた場合

 

 

もし「賃貸人変更通知」に記載された者が

真実の建物の所有者でない

という可能性があります。

 

 

その場合には

真の所有者（賃貸人）から

家賃を請求された場合に

 

 

これを拒むことが

できなくなります。

 

 

すなわち

借主としては

 

 

家賃の二重払いをさせられる

危険があるということです。

 

 

こうしたことがあるので

「賃貸人変更通知」を

受け取った場合には

 

 

必ず建物の「登記事項証明書」の

建物所有者の名義を

確認することが重要です。

 

 

契約条件の変更に安易に応じないこと

調べた結果

新しい所有者に特に

問題がなかった場合

 

 

次に気をつけるべき

ことは何でしょうか？

 

 

この点

建物の貸主が交代しても

新たな貸主は

 

 

元の貸主と借主との

間の契約の内容を

そのまま引き継ぐとされています。

 

 

ところが

最近よくありがちなのが

 

 

所有者（賃貸人）が変更したので

そもそも賃貸借契約の条件の変更を

借主に要求してくることがあります。

 

 

たとえば

もともと普通借家契約であったものを

定期借家契約に変えてくれと言ってくるケース。

 

【定期借家】店舗建物の賃貸、普通借家と定期借家はどう違うのか？

 

 

あるいは

次の契約期間の満了をもって

契約更新はしないので

 

 

出ていってくれと要求

してくるケース。

 

 

貸主が交代したので

このタイミングで家賃の増額を

要求してくるケースなどなど。

 

 

しかし

大切なことは

 

 

借主としてこれらの新たな

貸主が提案する契約条件の変更に

 

 

応じなければならない

ということはない

ということです。

 

 

上記のとおり

法律上は

 

 

新たな貸主は

旧貸主が持っていた権利義務を

そのまま引き継ぎ

 

 

契約内容にも変更が

ないわけです。

 

 

ですから

新たな貸主が提案してくる

 

 

上記のような契約条件の変更に

安易に応じないようにすることが

大切です。

 

 

新しい契約書が送られてきた場合の注意点

さらに

新たな貸主から

 

 

新しい契約書を作成したので

調印して欲しい

と言われることがあります。

 

 

上記のとおり

旧貸主との間の賃貸借契約書は

 

 

そのままの内容で新貸主に

引き継がれますので

 

 

法律上は特に新しく契約書を

作成し直す必要はありません。

 

 

とは言え

貸主が交代した以上

 

 

新たな貸主との間できちんと

契約書を作成しておくことは

借主にとっても意味があります。

 

 

ただ

その場合は

 

 

新たな貸主が作成した契約書の

内容を必ずしっかり吟味してから

調印するようにして下さい。

 

 

というのは

中には悪質な貸主がいて

この貸主が交代するタイミングで

 

 

借主に不利な条項を契約書に

しれっと入れてくる場合が

あるからです。

 

 

たとえば

私が実際に担当したケースでは

 

 

新しい契約書に

それまでなかった更新料支払いの

定めなどを入れてくる

 

 

ということがあります。

 

 

あるいは

契約期間がそれまでよりも短く

されているようなケースもあります。

 

 

もしこうした契約書の内容を

チェックしないで調印してしまうと

 

 

それはそれで

新たな契約を結んだことになり

拘束力が生じてしまいます。

 

 

ですから

もし新たな貸主から

 

 

新しい契約書に調印するように

求められた場合には

 

 

必ず内容をチェックし

安易に調印しないように

気をつけることが大切です。

 

 

 

 

まとめ

以上のとおり

賃貸借契約で貸主が交代しても

 

 

賃貸借契約の内容に変更がなく

新たな貸主は旧貸主の権利義務を

そのまま引き継ぎます。

 

 

ですから

新たな貸主から「賃貸人変更通知」が

送られてきても

 

 

特に心配することは

ありません。

 

 

ただし

上記で述べたとおり

 

 

新たな契約書を作成する際には

必ずその中身をきちんと

チェックするようにして下さい。

 

 

もし契約書を読んでも

内容がよくわからないという場合は

必ず弁護士に相談するようにして下さい。

 

 

思わぬ落とし穴にハマらないためにも

専門家を有効活用することも

必要だと思います。

 

 

それでは

また。

 

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